Wielu mieszkańców domów wielorodzinnych z zaskoczeniem spogląda na rachunki za CO. Nierzadko nie tylko są one zawyżone, ale też osiągają pułap, który staje się nieprzyzwoity i znacząco przekracza budżet domowy. Dochodzi nawet do sytuacji, w których rachunki za centralne ogrzewanie opiewają na sumy kilku tysięcy złotych rocznie w mieszkaniach o metrażu kilkudziesięciu metrów.

Nie jest to z pewnością sytuacja normalna. Nie jest to też niestety sytuacja marginalna. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe od lat stosują praktyki naliczania opłat za CO, które nie tylko są nieprofesjonalne, lecz również graniczą z absurdem. Jak bowiem nazwać wyliczenie prognozy opłat na podstawie ilości osób zameldowanych w mieszkaniu? czy też na bazie… prognozy pogody mówiącej o tym, że idzie ostra zima.

Przyczyny zawyżania opłat za centralne ogrzewanie

Większość mieszkańców domów wielorodzinnych narażona jest jednak z przyczyn mniej kuriozalnych, lecz znacznie powszechniejszych. Opłaty za centralne ogrzewanie naliczane są niesprawiedliwie z wielu powodów, między innymi:

  • przez inne skomplikowane i nieco, jak można rzec, odrealnione formy naliczania opłat, jak np. obliczanie wskaźników emisji grzejników i mnożenie ich przez oszacowane współczynniki korekcyjne kaloryferów oraz położenia lokalu,
  • przez podzielniki – niewłaściwie naliczające energię grzewczą, co ma związek z wieloma czynnikami, jak: cechy budynku (przenikanie chłodu i ciepła między mieszkaniami), wpływanie przez mieszkańców na ich funkcjonowanie poprzez chłodzenie sond, ogrzewanie mieszkań innymi metodami przy zakręceniu kaloryferów, a wszystko to generalnie prowadzi do wzrostu rachunków za CO w mieszkaniach przyległych,
  • przez nieproporcjonalne naliczanie opłat w relacji kosztów zmiennych do stałych, co prowadzi do „rozpraszania” opłat na wielu mieszkańców, w tym zawyżania opłat tych, którzy uczciwie próbują oszczędzać przykręcając ogrzewanie,
  • przez właśnie oszczędzanie energii przez część lokatorów – co stanowi mimowolne wpływanie na rachunki pozostałych mieszkańców, lecz jedynie wówczas, gdy system naliczania opłat jest niewłaściwy,
  • przez położenie lokalu – w mieszkaniach najbardziej wychładzanych zimą tj. położonych narożnie, szczytowo oraz na parterze opłaty bywają wyższe niż w lokalach położonych centralnie w budynku, gdyż lokatorzy ci nierzadko muszą dogrzewać lokale; w tym samym czasie w mieszkaniach położonych centralnie bywa za ciepło co prowadzi do błędnego koła, lokatorzy ci przykręcają ogrzewanie bo mają za ciepło, a mieszkańcy lokali narożnych w jeszcze większym stopniu zmuszeni są do dogrzewania własnego lokum,
  • przez brak podzielników – co stanowi paradoks jednak tylko w budynkach, w których proponowano ich montaż, a część mieszkańców się na to zdecydowała; pozostali, buntownicy bez podzielników, nierzadko narażeni są na naliczanie zawyżonego ryczałtu w postaci opłat stałych maksymalnych dla budynku lub znacząco zawyżonych opłat proporcjonalnych.

Jak się bronić przed nieuczciwymi praktykami wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych?

Powyższe, wymienione przykłady przyczyn zawyżonego naliczania opłat za centralne ogrzewanie bezwiednie wskazują na to, że mieszkańcy jednego budynku wielorodzinnego zawsze stanowią wspólnotę i mają na siebie wzajemny wpływ. Działania lokatorów zajmujących lokale położone centralnie jak i narożnie, w kontekście naliczania opłat za CO, pozostają w ścisłym związku i są zależne od jednostkowych praktyk w zakresie dogrzewania lub wychładzania własnego mieszkania. Przy dobrej woli mieszkańców, którzy nie tracą na opłatach, poszkodowani mogą liczyć na pomoc pozostałych w rozmowach i odwołaniach kierowanych do wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Ukazanie, iż problem jest wspólny oraz jedność lokatorów w tym zakresie czasem może poskutkować refleksją u administratora prowadzącą do zmiany sposobu naliczania opłat za energię grzewczą. Z praktyki wynika jednak, że większość dostawców energii nie jest skłonna do negocjowania, a czasem nawet wysłuchania tego rodzaju problemowych kwestii. Pozostaje na nie obojętna.

Kiedy zawodzą wszelkie środki grzecznościowe oraz racjonalne argumenty pozostaje jedynie droga prawna. Jeśli opłaty za centralne ogrzewanie są ewidentnie zawyżane lub naliczane niesprawiedliwie, każdy lokator ma prawo wystąpić do sądu o tzw. odszkodowanie grzewcze – zwrot nadpłaconych środków nawet do 10 lat wstecz! Pozew tego rodzaju składa się w sądzie cywilnym, oczywiście najlepiej poprzez kancelarię radcowską reprezentujących pokrzywdzonego mieszkańca. Jeszcze lepiej jest wówczas, gdy pozew ma charakter zbiorowy, czyli kilku lokatorów tego samego budynku wspólnie wnosi o odszkodowanie, gdyż są przez administratora podobnie traktowani.

Pozwów tego typu jest coraz więcej między innymi dlatego, że coraz więcej spraw tego typu jest przez lokatorów dochodzących swoich praw wygrywana. Osoby pokrzywdzone przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe w omawianym zakresie nie muszą przy tym obawiać się wysokich i nieprzewidywalnych kosztów sądowych, gdyż po pierwsze, po konsultacji z radcą prawnym zawsze wiadomo czy warto wejść na drogę sądową, co obejmuje wyliczenie relacji poniesionych strat względem wysokości prognozowanej rekompensaty, czyli odpowiada na pytanie: czy to się finansowo opłaca?, a po drugie, prawnik może z góry oszacować prawdopodobieństwo wygrania sprawy, a tym samym zminimalizować ryzyko poniesienia jakichkolwiek kosztów sądowych, gdyż po jej wygraniu to pozwany, czyli spółdzielnia lub wspólnota, zostanie obciążony kosztami procesowymi w całości, a powód – lokator, nie zapłaci nic.

Na obecnym etapie składanie pozwów do sądu jest jedynym skutecznym sposobem walki z nieuczciwymi praktykami wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych w zakresie naliczania opłat za centralne ogrzewanie. Coraz więcej osób ma odwagę walczyć o swoje, a wieści o wygranych szybko się rozchodzą. Dzięki temu zyskujemy nie tylko zadośćuczynienie finansowe za poniesione szkody, czujemy się bezpieczniej w naszych mieszkaniach i odzyskujemy kontrolę nad domowym budżetem, ale też dajemy sobie i innym lokatorom szansę na to, że administratorzy po otrzymaniu nauczki w sądzie zmienią swoje nawyki i stracą poczucie bezkarności, co nas samych zabezpieczy przed kontynuowaniem z ich strony w przyszłości balansujących na granicy prawa praktyk.